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买房“阴阳合同”签不得

时间:2019-01-13 03:47 点击:
买卖二手房时,签订两份购房合同,一份合同约定的是实际交易价格,俗称“阴合同”,而另一份合同出于某种目的或标高或标低交易价格,俗称“阳合同”。“阴阳合同

买房“阴阳合同”签不得


沉重的背负

林丽琼/图

●三明日报记者 林芳芳

买卖二手房时,签订两份购房合同,一份合同约定的是实际交易价格,俗称“阴合同”,而另一份合同出于某种目的或标高或标低交易价格,俗称“阳合同”。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

阴阳合同”存在风险

一位不愿透露姓名的中介人士表示,在二手房交易市场中,“阴阳合同”主要有两种情况,一种是为了多贷款而将交易价格写高,一种是为了避税而将交易价格写低。一般情况下,如果双方把交易价格写低时,会再签一个补充合同,例如一套房子的实际交易价格为100万元,买家为了少交税,在“阳合同”里只体现80万元,但卖方担心收不到剩下的20万元,那么双方就会再签一个补充合同:卖方把房屋里的家具、家电等价值20万元的物品一并出售给买方。

这位中介业内人士表示,虽然看似“获益”的操作,其实是有风险的,因为有的买卖双方没有签订补充协议,只是让中介做中间人,没有相关部门的监督,在实际操作过程中,很有可能某一方会按照对自己有利的那个合同额度来完成交易。这样就有可能要涉及到法院起诉。最终还是要按照真实的价格来补税款,还有可能要交纳罚款。其实是付出了更多的时间成本和金钱成本。

那么,“阴阳合同”有法律效力吗?福建邱宁江律师事务所的郑世旺律师表示,一般情况下“阳合同”没有体现当事人的真实意思,不发生法律效力;而“阴合同”要看具体内容,不能直接作出合同有效的判断。“阴合同”体现了当事人双方的真实意思表示,为了便于解决问题,只要内容合法,还是会受法律保护。但如果是出于利用“阴阳合同”掩盖违法的目的,则不仅伪装的“阳合同”无效,被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

税务、银行都有交易“底线”

2017年,住建部联合央行、银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的文件,里面有一点就是针对“阴阳合同”的:对于房贷,要以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。

建行三明分行住房业务部张副总经理表示,目前,银行方面严格按照相关规定操作,即网签备案合同价和房屋评估价哪个低就按哪个确定贷款额度。至于房屋评估价,并不是随意的评估公司提供的评估价就可以,每个银行都有自己认可的评估公司。

记者从市地税局官网查询到,《三明市地方税务局关于在三明市区范围内开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关事项的公告》和《三明市地方税务局关于在三明市区范围内开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关事项的补充公告》,其中,明确了存量房交易的税收管理模式为,由三明市地税局办税服务受理窗口统一收件、受理。交易房产不属于免税的,由受理窗口办理涉税事项并出具房屋权属转移证明;交易房产涉及免税的,经税务机关根据审批流程及税收政策规定审批后,由受理窗口通知房产交易人到办税服务受理窗口办理涉税事项并出具房屋权属转移证明(即《房产/土地使用权权属转移涉税证明》)

此外,关于计税依据的确定分两种情况。(一)按合同交易价确定。交易双方(以下统称纳税人)申报的合同交易价大于等于评估计税价值的,或纳税人申报的合同交易价低于评估计税价值且有正当理由的,以合同交易价作为计税依据。(二)按评估计税价值确定。纳税人申报的合同交易价低于评估计税价值,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由的,以评估计税价值作为计税依据。


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